変動金利の人は月々の返済額が5年後にアップ！
メガバンクが17年ぶりに短期プライムレートを引き上げ
最近、私的にちょっと気になるニュースがありました。大手3メガバンク（三菱UFJ、三井住友、みずほ）が住宅ローンの変動金利を引き上げるという話題です。
9月2日に、この3行が「短期プライムレート（短プラ）」を年1.625％に引き上げるって発表したんですよ。これは、なんと17年ぶりのことなんですって！ 「えっ、うちの住宅ローンどうなるの？」って、私は思わずいろいろと調べてしまいました。
今回の金利引き上げ、背景には日本銀行の金融政策の影響があるみたいです。アメリカとか他の国でも金利がどんどん上がっていて、その影響が日本にもじわじわ来てるんですね。
これまで低金利が続いていた日本の住宅ローン市場にも、ようやく変化が訪れてきたってわけです。もう、ネット銀行なんかは先行して金利を引き上げ始めてるみたいで、私たち消費者にもそろそろ影響が出てくるんじゃないかなって思います。
こんなニュースを聞くと、「我が家の住宅ローン、これからどうなるの？」って不安に感じる方も多いんじゃないでしょうか。特に、変動金利型の住宅ローンを選んでいる場合、これからの返済額がどう変わるのか、家計にどんな影響があるのか、気になりますよね。
そこで今回は、住宅ローンの金利が上がるとどうなるのか、そしてどんな対策を考えたらいいのか、一緒に考えてみましょう。
変動金利が上がる理由と仕組み。5年ルールとは？
今回の金利引き上げが、どうして起こったのかというと、背景には日銀の金融政策があるんです。短プラっていうのは、銀行が企業に短期でお金を貸すときの基準金利のことなんですが、これが住宅ローンの変動金利にも大きく影響するんですね。
つまり、今回の引き上げで、私たちが支払う住宅ローンの「基準金利」もこれから上がるかもしれません。
住宅ローンの基準金利って、だいたい短プラに1％を上乗せしたものなんです。そこに、私たちの信用度や返済能力を見て「優遇金利」が適用されて、最終的な「適用金利」（これが私たちに関係する変動金利）が決まるんです。
例えば、今の短プラが1.625％で、これに1％を足した基準金利が2.625％だったとしますよね。そこから銀行が1.5％の優遇金利を適用してくれると、実際に私たちが支払う金利は1.125％になるというわけです。
ただ、話はこれだけではありません。ここで知っておきたいのが、「5年ルール」と「125％ルール」です。これ、名前は聞いたことがあっても、内容を詳しく知らないという方が多いんじゃないでしょうか。
5年ルール
変動金利型の住宅ローンでは、金利が上がっても5年間は毎月の返済額が変わらないというルールです。つまり、金利が上がっても最初の5年間は家計への影響がないようにしてくれるんですね。
125％ルール
5年ルールが終わった後、6年目からは返済額が見直されますが、その時でも前の返済額の1.25倍までしか増えないというルールです。たとえば、月々の返済額が10万円だった場合、6年目には最大で12万5千円までしか増えないということになります。
この2つのルールによって、急激な金利上昇があったとしても、家計への負担がいきなり大きくならないように保護されているんです。でも、これは支払いの先伸ばしという側面もあります。5年後には確実に返済額が上がるわけですから、安心もしていられません。
0.15％、金利が上がるとどうなる？
では、今回短期プライムレートが0.15％引き上げられたことで、毎月の返済額が実際にどう変わるのか、具体的に見てみましょう。
たとえば、4000万円の住宅ローンを35年間で返済しているとします。金利が0.5％のとき、毎月の返済額は約10万6千円。このうち、初回の利息部分が約1万6千円で、残りの約9万円が元本の返済に充てられます（元利均等返済の場合）。
では、もし金利が0.65％に上がったらどうなるでしょう？ 5年ルールのおかげで、5年間は返済額自体は変わりませんが、初回の利息部分が約1万6千円から約2万1千円に増えます。
返済額は変わらないので、結果として、元本に充てられる部分は約9万円から約8万5千円に減ってしまいます。金利がたった0.15％上がるだけで、こんなに返済の内訳が変わってしまうのは驚きですよね。
しかも、これが5年間続くと、元本が予定よりも減らないまま、金利の見直し時期を迎えることになります。そして、残りの返済期間内で元本を返済しきらなければならないので、5年後に金利がまた上がると、元本返済部分をもっと増やす必要が出てきます。そうなると、月々の返済額が大幅に増える可能性があるわけです。
具体的に見てみましょう。
金利が0.5％の場合（これまで）
- 月々の返済額：約10万6千円
- 5年間で支払う総額：10万6千円 × 60ヶ月 = 約636万円
- このうち利息総額：約1万6千円 × 60ヶ月 = 約96万円
- 元本返済額：636万円 ー 96万円 = 約540万円
※試算は大雑把ですので、実際には金融機関でお確かめください。
金利が0.65％に上昇した場合（今後）
- 月々の返済額：約10万6千円（変わらず）
- 5年間で支払う総額：約636万円（変わらず）
- このうち利息総額：約2万1千円 × 60ヶ月 = 約126万円
- 元本返済額：636万円 ー 126万円 = 約510万円
つまり、金利が0.65％に上がると、元本は5年間で約510万円しか減らないんです。約30万円分、元本が思ったように減らないことになります。
※試算は大雑把ですので、実際には金融機関でお確かめください。
金利が5年後に1.65％に上昇した場合（5年後）
では、5年後に金利がさらに1.65％に上昇するとどうなるか、考えてみましょう。この時点で、元本が減るペースが遅れているので、残りの元本は約3490万円になっていると仮定します。この元本を残りの返済期間30年（360ヶ月）で返済する場合、月々の返済額は約13万2千円になります。
もし、今後5年間で金利が0.5％から1.65％に上昇したら、毎月の返済額が、約10万6千円から約13万2千円にアップするわけです。毎月約2万6千円の増額は、かなりの負担です。
- 月々の返済額：約13万2千円
- 利息部分：約4万8千円（元本残高3490万円 × 年利1.65％ ÷ 12ヶ月）
- 元本返済部分：約8万4千円（月々の返済額13万2千円 ー 利息部分4万8千円）
※試算は大雑把ですので、実際には金融機関でお確かめください。
ソニー銀行、PayPay銀行、SBI新生銀行を利用している方は注意！
そして、もう一つ知っておいてほしいのが、「5年ルール」や「125％ルール」を適用しない銀行もあるということ。
例えば、ソニー銀行、PayPay銀行、SBI新生銀行では、これらのルールが適用されない場合があるので、金利が上昇するとすぐに返済額が増える可能性があります。これらの銀行を利用している方は、特に金利上昇への備えが重要です。
こうしたネット銀行の多くが先行して金利を引き上げている背景には、変動金利を短プラに連動させずに、市場金利の実勢に応じて金利を決めているという理由があります。
つまり、ネット銀行の変動金利は市場の動きに敏感で、短プラに連動する従来型の住宅ローンよりも早く金利が上がる可能性があるんです。ネット銀行を利用している方は、特に注意が必要ですね。
変動金利の動向を見て、賢く対応していこう
今回の変動金利の上昇は、17年ぶりの大きな変化です。私は家計に与える影響が少なくないと感じています。
特に、変動金利型の住宅ローンを利用している方は、今後の金利動向に注意しながら、計画的に家計を管理していくことが大切です。元本を早めに減らすために繰り上げ返済を検討したり、家計に余裕があるときには予備資金を確保しておくのも有効です。
また、固定金利への借り換えを考える場合でも、自分の返済能力と金利の動向をよく見極めることが重要です。
そして、「5年ルール」や「125％ルール」が適用されない銀行を利用している場合、金利上昇が返済額にすぐ反映される可能性があるので、特に慎重な対応が求められます。今後も金利の動向に注目しながら、適切な対策を講じて、家計への影響を最小限に抑えるようにしましょう。
家族の未来を守るために、そして安心して暮らし続けるために、これからも賢く変動金利と付き合っていきましょう。
